Mamy rok 2019 i kupno mieszkania z rynku pierwotnego nie jest żadnym problemem. Wystarczy chcieć, to znaczy mieć na jakimś poziomie zarobki i chcieć. Masz pieniądze to kupujesz za gotówkę, nie dysponujesz środkami pieniężnymi, to idziesz po kredyt do banku. Proste. Choć obserwując tempo zadłużania się Polaków, to mam ciarki na plecach. W banku najpierw prosisz oczywiście o określenie zdolności kredytowej, gdy znasz wartość kredytu wówczas działasz.
W moim mieście buduje się sporo i w innych również. Deweloperzy już dawno wyczuli pismo nosem i wykupili większość dobrze usytuowanych gruntów pod deweloperkę, czyli mieszkań nowych i „pachnących” będzie przybywało.
JAK KUPIĆ NOWE MIESZKANIE?
W pierwszej kolejności należy znaleźć dewelopera i sprawdzić informacje o nim, jak działa w kraju? Czy jest rzetelny? Jakie planuje inwestycje? Najlepiej spisać ze strony internetowej numer telefonu i zadzwonić do kompetentnej osoby. Osiedle deweloperskie, które jest już w toku budowy najczęściej ma wyprzedane najlepsze mieszkania. Biorąc pod uwagę wielkość, kondygnację, układ pokoi, nasłonecznienie, wielkość balkonu, garaż czy miejsce parkingowe. Te elementy są dla mnie osobiście bardzo ważne. Ale i tak można powiedzieć, że dziś kupuje się troszkę w ciemno. Umowę rezerwacyjną na moje mieszkanie podpisałam w momencie, gdy ten teren był ścierniskiem. Nic się tam nie działo. Cisza. Podpisałam ją na podstawie planu osiedla, planu zagospodarowania przestrzeni wokół i wizualizacji. Spodobało mi się. Resztę dopowiedziała wyobraźnia. Kilka spotkań z przedstawicielem dewelopera i znalazłam to wymarzone mieszkanie, ustaliliśmy kwotę zaliczki, termin zakończenia inwestycji, wykupienie dodatkowych elementów wyposażenia np. rolet zewnętrznych i pozostało czekanie.
Moja radość była ogromna, gdy na placu budowy X.2018 roku zobaczyłam pierwszy dołek i usypaną kupkę piachu. Kwiczałam z radości. Potem już regularnie przejeżdżałam obok miejsca budowy i pstrykałam fotki. W 9 miesięcy z przerwą zimową powstał nowy budynek wielorodzinny, który w VII.2019 był już otynkowany. Miał okna i rolety. Trwały prace wewnątrz budynku a tuż obok powstawał kolejny blok. Jedna ekipa schodzi z miejsca budowy i wchodzi kolejna.
Według umowy rezerwacyjnej ostateczny termin wybudowania budynku mieszkalnego oraz oddania do użytkowania przypadał na koniec marca 2020 roku. Termin podpisania umowy notarialnej był zaplanowany na jesień 2019 roku. Na większości budów najwięcej czasu traci się na odbiory techniczne, cała reszta idzie tempem dość szybkim.
Co jeszcze zauważyłam. Deweloperzy budują sporo, w przeważającej mierze małych mieszkań. Trochę z jednej strony mnie to dziwi a trochę nie. Po pierwsze 60 metrów mieszkanie to nie jest wielkie mieszkanie, najczęściej jest ono 3 pokojowe, gdzie dwa pokoje to klitki. Ledwo, ledwo na model rodziny 2+1 lub 2+2 uff, a gdzie tu miejsce dla większej rodziny? Niestety obecnie najwięcej buduje się mieszkań 2 pokojowych i kawalerek, moim zdaniem dla singli i singielek. Polityka mieszkaniowa nie idzie w parze z polityką prorodzinną, niestety. Z drugiej strony liczy się biznes. Szybko sprzedać jak najwięcej mieszkań, bo to szybki przepływ pieniądza. Licząc średnio cenę mieszkania 4.000zł/m2, przy 100 metrowym apartamencie np. 4 pokojowym z uwzględnieniem odrębnych pokoi dla dzieci, sypialni rodziców, odrębnej kuchni wynosiłby sporo. Takie mieszkanie z pewnością trudniej byłoby sprzedać deweloperowi, niż o połowę mniejsze. Dla mnie metraż w planowaniu przyszłości miał zawsze ogromne znaczenie, o czym zapominają młodzi. Kupując mieszkanie małe nie można planować dużej rodziny, bo koszt remontu i wyposażenia od podstaw mieszkania deweloperskiego to około 50 -80 tysięcy. To spory wydatek, którego nie odzyskamy przy sprzedaży mieszkania i kupnie większego. Znów trzeba będzie wyremontować, a stare budownictwo gruntownie aby na lata był spokój. Niektóre decyzje są oczywiście dalece przewidywalne a inne nie. Róbmy, co w naszej mocy, aby unikać zbędnych kosztów.
Kolejnym ważnym elementem przy podpisywaniu wstępnych umów, które są wiążące dla obu stron jest wpłata zadatku albo zaliczki. Nie każdy z nas zdaje sobie sprawę, że to dwie różne formy płatności. Problem pojawia się w momencie niewywiązania się z umowy przez którąś ze stron.
Zadatek ma swoją definicje w Kodeksie Cywilnym i oznacza konsekwencje prawne w sytuacji, gdy np.deweloper nie wywiąże się z umowy, wówczas musi zapłacić podwojoną kwotę zadatku drugiej stronie – klientowi.
Zaliczka natomiast zwracana jest w takiej samej kwocie, w jakiej została uiszczona, niezależnie, kto zerwał umowę, kto się z niej wycofał.
CO WZIĄĆ POD UWAGĘ, KUPUJĄC MIESZKANIE OD DEWELOPERA?
W szybkim skrócie:
– wiarygodność dewelopera,
– prawo do własności działki przez dewelopera,
– wpis o przypadającym na lokal udziale w gruncie,
– terminy rozpoczęcia budowy i oddania do użytku budynku,
– termin podpisania aktu notarialnego,
– terminy i wysokości spłat mieszkania,
– metraż oferowanych mieszkań,
– lokalizacja,
– warunki odstąpienia od umowy.
Po zakończeniu prac budowlanych należy mieszkanie odebrać sprawdzając jednocześnie, czy deweloper wywiązał się z umowy. Po sporządzeniu protokołu zdawczo – odbiorczego otrzymujemy klucze do mieszkania i w zasadzie rozpoczynamy etap wykończeniowy.
To początek kolejnej drogi i wielu nowych dylematów, ale warto się zaangażować w ten skrawek własnej powierzchni.
Moja ostatnia dygresja tego wpisu jest taka, że mimo starań i tak perfekcyjnego przygotowania się do kupna nowego EM, to nie jesteśmy w stanie przewidzieć wszystkiego. Zawsze znajdzie się jakiś mały element, którego nie zauważyliśmy lub, o którym nawet w najgorszych snach nie śniliśmy typu ciekawi sąsiedzi, parking tuż pod oknem sypialni lub blok wiz a wi. Pozostaje nam pogodzić się z tym i zacząć z uśmiechem przyzwyczajać do nowych realiów.
Moja współpraca układała się planowo i dobrze z firmą MTM Colsulting Developer -link tutaj